房地產行業越來越多地受到了大家的關注，她就像躲在陰暗角落里不被人關注的小姑娘，一夜之間成了明星，她的生活起居、工作交往無不被大家所關注。同樣，房地產行業的內部管理、財務核算、涉稅問題等均集中了大家的視線，成為各方面人士關注的焦點。

    涉稅問題種種

    我們也帶著同樣的想法，在對房地產開發企業的相關審計中，對企業涉稅問題進行了關注。在審計中，我們確實發現一些房地產開發企業在帳務處理中和其他方面存在不當避稅甚至是偷稅漏稅的涉稅舞弊行為。參閱相關資料，對房地產開發企業舞弊方式進行了總結，歸納起來主要有以下幾個方面：

    一、收到預售房產款記入其他應付款

    有的房地產開發公司收到預售房產款不記入預收賬款，而是記入其他應付款。更有甚者，收到款項不入賬，而是通過對法人或關聯方的借款將資金挪入賬內，導致企業少交營業稅及附加和企業所得稅。

    二、費用沖抵收入或購房款

    有的房地產開發公司收到銷售房屋預收的款項和預售房屋收到的款項記入預收賬款，支付客戶賠償款、違約金、訴訟費、工程款、煤款等直接沖減預收賬款。有的企業將支付的費用與收到的購房款沖抵后以差額記入收入或預收賬款，導致少交營業稅及附加和企業所得稅。

    三、應收未收房款，沖抵應付未付費用

    有的房地產開發公司采取以商品房部分價款（應收未收）交換廣告服務（應付未付）的方式，進行收支沖抵，并不據實列入收入（支出）項目進行核算，計算申報相關稅費，導致少交營業稅及附加和企業所得稅。

    四、以合作建房之名掩蓋房產開發之實

    有的房地產開發企業以某人等虛構團體的名義（未列出）繳納征地費后，征用土地自行建造房地產進行銷售，故意將房地產開發混淆為合作建房，僅申報建筑安裝營業稅，偷逃銷售不動產環節的營業稅及附加和企業所得稅。

    五、隱瞞臨時出租房產收入

    有的房地產開發企業將大量臨時未售出的空置房屋出租給個人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來賬，隱瞞匿報應稅收入。待出售時將銷售房地產收入記入銷售收入，申報銷售不動產營業稅及相關稅金。

    上述幾種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關法規，構成偷稅漏稅行為，嚴重者構成偷稅罪。

    稅收籌劃思路及技巧